환율 폭등하면 부동산 폭락하는 영향 관계 이야기를 해봅니다.
최근 환율이 폭등하면서 1500원대까지 넘어갈 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.
환율이 폭등하면 부동산이 가장 먼저 폭락한다는 경고까지 나오고 있는데 일단은 환율이 급등한다고 해서 부동산이 자동으로 폭락하게 되는 것은 아닙니다.
환율 상승은 물가, 금리, 경기, 자금 흐름에 영향을 주기 때문에 그 결과로 부동산 수요와 심리가 흔들릴 수 있고 환율이 부동산 가격에 직접 영향을 주는 방식이라기보다는 여러 단계를 거쳐 영향을 주는 변수라고 볼 수 있습니다.
환율이 크게 오르면 원화 가치가 그만큼 떨어진 것이기 때문에 수입 물가가 오르고 전반적인 물가 압력이 강해집니다.
물가가 오르면 중앙은행은 금리를 내리기 어렵고 상황에 따라서는 금리를 올려서 물가와 환율을 잡으려는 선택을 할 수 밖에 없습니다.
금리가 올라가면 주택담보대출 이자가 올라가기 때문에 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 돈이 줄어들어 매수 여력이 약해지며 이 과정에서 거래가 줄어들고 가격 하락 압력이 커질 수 있습니다.
환율 폭등과 부동산 폭락
환율 폭등은 대외 불안이 커졌다는 신호이며 해외 투자자들은 원화 가치가 점점 떨어지는 것으로 보고 한국 자산을 줄이면서 달러 자산을 늘리려는 움직임이 나올 수 있습니다.
이렇게 자본이 빠져나가면 금융시장이 긴장하고 안전자산 선호가 강해지면서 대출과 투자도 보수적으로 변할 수 있습니다.
부동산은 거래가 느리고 큰돈이 들어가는 자산이라 불안 심리가 커질수록 ‘관망’이 늘고 거래가 먼저 얼어붙는 경우가 많습니다.
거래가 줄면 호가가 버텨도 실제 계약이 끊기고 급한 매물이 나오면 가격이 급격히 꺾이는 장면이 나올 수 있습니다.
환율 급등이 단순한 일시적 변동이라면 그나마 괜찮겠지만 경기 악화 신호와 함께 나타날 때가 가장 큰 문제입니다.
예를 들어 수출이 흔들리거나, 기업 실적이 악화되거나, 실업이 늘어나면 부동산을 살 사람 자체가 줄어듭니다.
특히 대출로 집을 산 가구는 소득이 흔들리면 버티기가 어려워지고 매물이 늘어나면서 가격 하락이 가속될 수 있습니다.
그래서 환율이 폭등하고 부동산이 폭락하는 구도는 보통 환율의 문제가 아니라 경기 침체가 동시에 진행되는 경우가 대부분입니다.
집값을 결정하는 핵심은 ‘소득’과 ‘일자리’인데 환율 급등이 그 부분을 흔들면 부동산도 크게 영향을 받습니다.
환율 폭등과 부동산 상승
반대로 환율이 폭등하는데 부동산이 오르는 경우도 당연히 존재합니다.
환율 상승은 원화 가치가 떨어진 것이므로 장기적으로는 ‘실물자산’인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 여겨지면 부동산이 오르기도 합니다.
환율이 오르면 수입 자재 가격이 오르고 공사비가 올라 신규 공급 비용이 커질 수 있는데 이런 요인은 분양가 상승이나 공급 위축으로 이어져 기존 주택 가격을 떠받치는 방향으로 작용하기도 합니다.
또한 원화가 약해지면 외국인 입장에서는 한국 자산이 상대적으로 싸 보일 수 있어 특정 지역에서는 외국인 수요가 늘 수 있다는 연구도 있습니다.
따라서 환율 상승이 언제나 하락 요인만 만드는 것은 아니며 금리·경기·공급 상황에 따라 결과가 달라질 수 있다는 것을 알아두셔야 합니다.